房地產(chǎn)企業(yè)所得稅新老31號(hào)文逐條對(duì)照學(xué)習(xí)
???? 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)
《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知
國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)
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各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：
為了加強(qiáng)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，規(guī)范從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)的納稅行為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，國(guó)家稅務(wù)總局制定了《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。
二○○九年三月六日
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法
學(xué)習(xí)：新31號(hào)文分為六章三十九條，并更名為**辦法，較原31號(hào)文**的通知更正式。但仍以國(guó)稅發(fā)的形式下文，如果是總局令的話，并同其他辦法統(tǒng)成為一個(gè)企業(yè)所得稅配套體系，就更加完善了。
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第一章 總 則
學(xué)習(xí)：本章共四條。
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第一條 根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。
學(xué)習(xí)：明確上位法。
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第二條 本辦法適用于中國(guó)境內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)企業(yè))。
學(xué)習(xí)：本條與原31號(hào)文第11條相對(duì)照：
1、明確了本辦法的適用范圍
2、與原31號(hào)文比較，有擴(kuò)大和減少：
擴(kuò)大：原31號(hào)文只針對(duì)內(nèi)資企業(yè)，新31號(hào)文對(duì)內(nèi)資、外資均有效；
減?。盒?1號(hào)文只針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，原31號(hào)文房地產(chǎn)企業(yè)和臨時(shí)從事房地產(chǎn)的企業(yè)（取得房地產(chǎn)臨時(shí)資質(zhì)）和參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)。
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第三條 企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開(kāi)發(fā)，建造、銷(xiāo)售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。除土地開(kāi)發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：
學(xué)習(xí)：明確了完工條件，比原31號(hào)文第2條第一款比照，具體描述了各種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的種類(lèi)，但是：
1、新31號(hào)明確了除土地開(kāi)發(fā)以外，更合理。但是土地開(kāi)發(fā)的完工條件沒(méi)有進(jìn)一步明確。
2、對(duì)于在建工程的轉(zhuǎn)讓沒(méi)有明確。
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(一) 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。
(二) 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。
(三) 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
學(xué)習(xí)：基本與原31號(hào)文的三個(gè)條件相同，采用竣工、使用、產(chǎn)權(quán)孰早的原則。
對(duì)于已經(jīng)銷(xiāo)售的情況，在符合完工條件后在所得稅上就要確認(rèn)收入結(jié)轉(zhuǎn)并結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本（第九條和第三十五條）。
相對(duì)應(yīng)的，在會(huì)計(jì)處理上，根據(jù)《收入準(zhǔn)則》
第四條 銷(xiāo)售商品收入同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：
（一）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；
（二）企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制；
（三）收入的金額能夠可靠地計(jì)量；
（四）相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；
（五）相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。
如何盡可能的在會(huì)計(jì)與稅務(wù)中取得一致，是一個(gè)需要探討的問(wèn)題，前一陣子在視野的CPA板塊中對(duì)于萬(wàn)科的收入確認(rèn)原則也有過(guò)很大的爭(zhēng)議。
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第四條 企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理,并逐步規(guī)范,同時(shí)按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。
學(xué)習(xí)：
1、同原31號(hào)文一樣，明確了不得事先核定征收的問(wèn)題，但是很多地方執(zhí)行起來(lái)有走形。
2、但根據(jù)31條，事后可以核稅；
3、對(duì)原31號(hào)文中的重復(fù)描述征管法35條，予以取消。
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第二章 收入的稅務(wù)處理
學(xué)習(xí)：本章共六條。
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第五條 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的范圍為銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門(mén)、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷(xiāo)售收入；未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門(mén)、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。
學(xué)習(xí)：
1、所得稅中代收費(fèi)用，同營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅的規(guī)定和處理不完全一致；
2、張偉提出，可以考慮代理業(yè)。
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第六條 企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：
學(xué)習(xí)：注意這個(gè)新增加的前綴，是否可以考慮本條對(duì)于未簽訂正式銷(xiāo)售/預(yù)售合同的不適用本條？
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(一)采取一次性全額收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)(權(quán)利)之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
學(xué)習(xí)：繼續(xù)執(zhí)行原31號(hào)文的實(shí)際原則，但是存在先交房后付款的情況，這時(shí)候就可能會(huì)晚確認(rèn)收入。
(二)采取分期收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
學(xué)習(xí)：繼續(xù)執(zhí)行原31號(hào)文的約定與實(shí)際孰早原則。
(三)采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
學(xué)習(xí)：繼續(xù)執(zhí)行原31號(hào)文的實(shí)際原則。
(四)采取委托方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：
1.采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
2.采取視同買(mǎi)斷方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買(mǎi)方三方共同簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議的，如果銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買(mǎi)斷價(jià)格，則應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買(mǎi)斷價(jià)格，以及屬于受托方與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買(mǎi)斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
3.采取基價(jià)(保底價(jià))并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買(mǎi)方三方共同簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議的，如果銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷(xiāo)售收入中減除；如果銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購(gòu)買(mǎi)方直接簽訂銷(xiāo)售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
4.采取包銷(xiāo)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，包銷(xiāo)期內(nèi)可根據(jù)包銷(xiāo)合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷(xiāo)期滿后尚未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷(xiāo)合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
學(xué)習(xí)：取消了原31號(hào)文中對(duì)于清單的規(guī)定，但前面四種方式仍以清單為依據(jù)，因此必要的話仍需要準(zhǔn)備清單的相關(guān)資料，有備無(wú)患。
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第七條 企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的實(shí)現(xiàn)。
學(xué)習(xí)：
1、取消了對(duì)于自用視同銷(xiāo)售的規(guī)定，遵循了國(guó)稅函[2008]828號(hào)的規(guī)定；
2、注意與24條對(duì)照使用
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確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的方法和順序?yàn)椋?br />
(一)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定；
(二)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝?lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；
(三)按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
學(xué)習(xí)：方法參照了《征管法實(shí)施細(xì)則》第五十五條的內(nèi)容，同原31號(hào)文也保持一致。但在新31號(hào)文預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率較原31號(hào)文下降五個(gè)百分點(diǎn)的情況下，仍保持15%的成本利潤(rùn)率，偏高。
第八條 企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定:
學(xué)習(xí)：還是那個(gè)老問(wèn)題：毛利率還是利潤(rùn)率？預(yù)交的時(shí)候是否可扣除營(yíng)業(yè)稅？
按照第九條的計(jì)算過(guò)程，個(gè)人認(rèn)為不可以。
(一)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。
(二)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。
(三)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。
學(xué)習(xí)：前三項(xiàng)下調(diào)了五個(gè)百分點(diǎn)，雖然最終確認(rèn)收入的時(shí)候所得稅率沒(méi)有變化，但是畢竟可以緩解開(kāi)發(fā)單位的資金壓力，利好消息。
(四)屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。
學(xué)習(xí)：比原31號(hào)文增加了限價(jià)房和危改房?jī)深?lèi)，但沒(méi)有對(duì)這三類(lèi)房屋進(jìn)行定義和限定。
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第九條 企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。
學(xué)習(xí)：
1、在完工后計(jì)算差額的時(shí)候，也沒(méi)有提出營(yíng)業(yè)稅金的問(wèn)題，雖然在第12條中另行提出，但總沒(méi)有在本條中同一順序提出為好；
2、沒(méi)有考慮到稅率差異的情況。計(jì)算收入的差額，同計(jì)算預(yù)繳稅和應(yīng)繳稅的差額，在稅率變化的情況下是兩個(gè)結(jié)果的。這個(gè)問(wèn)題在申報(bào)表已經(jīng)體現(xiàn)出來(lái)了。
在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。
學(xué)習(xí)：新31號(hào)文刪除了鑒定報(bào)告的具體要求，但原31號(hào)文中的內(nèi)容要求仍有參考意義，因?yàn)楫吘股衔闹杏幸粋€(gè)兜底條款（稅務(wù)需要的其他資料）。
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第十條 企業(yè)新建的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
學(xué)習(xí)：
1、刪除了原31號(hào)文中關(guān)于承租方如何處理帳務(wù)的規(guī)定，完全按照第二條的規(guī)定（畢竟承租方與本辦法沒(méi)有直接關(guān)系）；
2、對(duì)于“預(yù)租”，感覺(jué)表述并不準(zhǔn)確；
3、注意，租金收入確認(rèn)收入的原則，同會(huì)計(jì)確認(rèn)的原則不一致；
4、刪掉了草稿中的一句話（承租方支付的預(yù)租費(fèi)用同時(shí)按租金支出進(jìn)行稅前扣除）。
第三章 成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理
學(xué)習(xí)：本章共十四條。
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第十一條 企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。
學(xué)習(xí)：雖然同原31號(hào)文相比變換了語(yǔ)言和順序，但是幾個(gè)區(qū)別的本質(zhì)是一樣的：
1、期間費(fèi)用與開(kāi)發(fā)成本/開(kāi)發(fā)產(chǎn)品；
2、開(kāi)發(fā)會(huì)計(jì)成本和計(jì)稅成本；
3、已銷(xiāo)產(chǎn)品和未銷(xiāo)產(chǎn)品計(jì)稅成本；
4、已完工產(chǎn)品和未完工產(chǎn)品計(jì)稅成本（張偉增加）
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第十二條 企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。
學(xué)習(xí)：注意幾個(gè)問(wèn)題：
1、預(yù)交的營(yíng)業(yè)稅金及附加的扣除期；
2、預(yù)交的土地增值稅的扣除期；
3、土地增值稅有一定的清算期，如果跨期如何執(zhí)行？
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第十三條 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的核算應(yīng)按第四章的規(guī)定進(jìn)行處理。
學(xué)習(xí)：對(duì)于這一條，無(wú)話可說(shuō)。感覺(jué)起草人員也是無(wú)話可說(shuō)了。
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第十四條 已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定：
學(xué)習(xí)：這一條有一定的欺騙性。貌似合理，但與25條和29條對(duì)照，會(huì)發(fā)現(xiàn)簡(jiǎn)單的算術(shù)平均法計(jì)算成本是不完全正確的。
正確的理解是，先確定成本對(duì)象，然后才能在某一成本對(duì)象內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)?。千萬(wàn)不要理解成在所有的總成本中進(jìn)行算術(shù)分?jǐn)偂?/span>
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可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷成本對(duì)象總可售面積
已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積×可售面積單位工程成本
學(xué)習(xí)：勇于造詞精神又一次得到體現(xiàn)，工程成本、總可售面積，已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積，用詞不規(guī)范。
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第十五條 企業(yè)對(duì)尚未出售的已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備)進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除。
學(xué)習(xí)：注意維修的責(zé)任問(wèn)題，注意應(yīng)由乙方承擔(dān)的維修或者質(zhì)保期內(nèi)的責(zé)任或者由保險(xiǎn)公司承擔(dān)的責(zé)任劃分問(wèn)題。
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第十六條 企業(yè)將已計(jì)入銷(xiāo)售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門(mén)、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。
學(xué)習(xí)：去掉了原31號(hào)文和草稿中都有的一句話（代收代繳的維修基金和預(yù)提的維修基金不得扣除），與第5條和第31條第3款相對(duì)應(yīng)。
第十七條 企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：
學(xué)習(xí)：引用張偉的分類(lèi)方法：
對(duì)于公建配套設(shè)施，大體上分為三類(lèi)內(nèi)容：
1、作為公共配套設(shè)施。意味著可以扣除成本。
2、作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。作為單獨(dú)的成本對(duì)象，要同銷(xiāo)售收入相配比，未銷(xiāo)售前不得扣除成本。
3、自建固定資產(chǎn)。不能將成本在成本對(duì)象前扣除。
但這這三種分類(lèi)本身不矛盾，也可以相互轉(zhuǎn)換。
(一)屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
學(xué)習(xí)：同原31號(hào)文一樣，存在一定的法律上的障礙，即如何確定產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主（目前業(yè)主委員會(huì)并不是一個(gè)法律主體），取得不了產(chǎn)權(quán)證。
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(二)屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。
學(xué)習(xí)：本條指示規(guī)定了單獨(dú)核算的問(wèn)題，對(duì)于是否可以和如何進(jìn)入成本，依然沒(méi)有明確。
此外，在計(jì)算成本的時(shí)候，除了本身的建安成本以外，土地等成本是否也要相應(yīng)的分?jǐn)偅?/span>
第十八條 企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
學(xué)習(xí)：這里注意兩個(gè)問(wèn)題：
1、成本：建造成本，這個(gè)詞挺通俗，但是同在這里容易引起混淆
2、當(dāng)期：這個(gè)給了一定的選擇性，可能同所得稅匯算期相同，也可能不同。
第十九條 企業(yè)采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購(gòu)買(mǎi)方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金(擔(dān)保金)不得從銷(xiāo)售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。
學(xué)習(xí)：直接引用張偉的資料：
1、業(yè)主斷供在會(huì)計(jì)上是一種或有事項(xiàng)，而稅收遵循確定性原則，因此按揭保證金不能在所得稅前作為預(yù)計(jì)負(fù)債在稅前扣除。
2、根據(jù)相關(guān)性原則的要求，企業(yè)向其它企業(yè)提供同其經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的擔(dān)保損失不允許在所得稅前扣除，但是開(kāi)發(fā)企業(yè)為購(gòu)買(mǎi)方提供的按揭擔(dān)保，屬于同企業(yè)有關(guān)的擔(dān)保，允許在所得稅前扣除。
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第二十條 企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機(jī)構(gòu)的銷(xiāo)售費(fèi)用(含傭金或手續(xù)費(fèi))不超過(guò)委托銷(xiāo)售收入10%的部分,準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。
學(xué)習(xí)：延續(xù)原外資房地產(chǎn)中的規(guī)定，國(guó)稅發(fā)【2001】242號(hào)文件第八條和國(guó)稅發(fā)【1999】第242號(hào)第二條，但注意可能存在的相對(duì)應(yīng)的資料要求。
同時(shí)，注意相對(duì)應(yīng)代扣代繳的營(yíng)業(yè)稅和所得稅問(wèn)題。
第二十一條 企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理：
(一)企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。
學(xué)習(xí)：較原31號(hào)文的說(shuō)法有一定的變化，本條突出了會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的重要性。。
(二)企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用,使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。
學(xué)習(xí)：較統(tǒng)借統(tǒng)貸的國(guó)稅函[2002]837號(hào)更寬松一些，沒(méi)有限制在企業(yè)集團(tuán)或核心企業(yè)，放松至成員企業(yè)即可。
原31號(hào)文中第八條第二款第11小條中的內(nèi)容，由于新所得稅法及121號(hào)文的實(shí)施，予以刪除。
第二十二條 企業(yè)因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。
學(xué)習(xí)：
1、刪除了原31號(hào)文中關(guān)于土地閑置費(fèi)的問(wèn)題。但參照第27條第1款，仍可在土地征用及拆遷中核算。
2、只規(guī)定了無(wú)償，對(duì)于低價(jià)收回的情況，以及土地上有建筑物的情況，沒(méi)有規(guī)定。
第二十三條 企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(以成本對(duì)象為計(jì)量單位)整體報(bào)廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。
學(xué)習(xí)：
1、明確了整體報(bào)廢，那部分報(bào)廢的情況呢？
2、明確了需要審核；
3、是否可以用此條來(lái)操作售樓處和樣板房？
第二十四條 企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的,其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過(guò)12個(gè)月又銷(xiāo)售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。
學(xué)習(xí)：本條的用意是避免企業(yè)轉(zhuǎn)為自用，提折舊人為調(diào)節(jié)利潤(rùn)。
但12個(gè)月經(jīng)常容易跨期，所以本條的實(shí)際操作性有限。如果不跨期的話，折舊與否又沒(méi)有實(shí)際意義（成本+費(fèi)用的總額是一樣的）。
此外，本條只明確了自用的折舊問(wèn)題，但對(duì)于出租的折舊問(wèn)題沒(méi)有明確，第10條也只是說(shuō)了確認(rèn)收入的問(wèn)題。
第四章 計(jì)稅成本的核算
學(xué)習(xí)：本章共十一條。
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第二十五條 計(jì)稅成本是指企業(yè)在開(kāi)發(fā)、建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(包括固定資產(chǎn)，下同)過(guò)程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用。
學(xué)習(xí)：
1、看來(lái)要突出計(jì)稅成本的概念；
2、由于所得稅的特點(diǎn)，計(jì)稅成本包括當(dāng)期全部計(jì)入銷(xiāo)售成本進(jìn)行抵扣的，也包括在開(kāi)發(fā)成本/開(kāi)發(fā)產(chǎn)品核算在以后各期抵扣的，還包括固定資產(chǎn)通過(guò)折舊逐期抵扣的，共三種情況。
3、但對(duì)于所得稅來(lái)說(shuō)，以上三種情況的影響程度和相應(yīng)的處罰是不一致的。
第二十六條 成本對(duì)象是指為歸集和分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、建造過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則如下：
學(xué)習(xí)：確定成本對(duì)象的六項(xiàng)原則。
只有確定了成本對(duì)象，才能按照第14條在某一成本對(duì)象內(nèi)進(jìn)行算術(shù)平均分?jǐn)?，也是影響?dāng)期和今后各期成本/利潤(rùn)的關(guān)鍵點(diǎn)。
所以，于無(wú)聲處聽(tīng)驚雷，這一條看起來(lái)理論性很強(qiáng)，但是很關(guān)鍵！
(一)可否銷(xiāo)售原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的，可先作為過(guò)渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的成本對(duì)象。
(二)分類(lèi)歸集原則。對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類(lèi)型沒(méi)有明顯差異的群體開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。
(三)功能區(qū)分原則。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。
(四)定價(jià)差異原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類(lèi)型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。
(五)成本差異原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。
(六)權(quán)益區(qū)分原則。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開(kāi)發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。
學(xué)習(xí)：銷(xiāo)售、分類(lèi)、功能、定價(jià)、成本、權(quán)益，這六項(xiàng)原則，可以單獨(dú)使用，也可以幾項(xiàng)綜合使用，慢慢摸索吧。
成本對(duì)象由企業(yè)在開(kāi)工之前合理確定,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。
學(xué)習(xí)：為了防止在數(shù)據(jù)出來(lái)以后在人為的調(diào)節(jié)成本，所以要求在開(kāi)工前就約定下來(lái)，更考驗(yàn)企業(yè)的功力。
第二十七條 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下：
學(xué)習(xí)：規(guī)范了開(kāi)發(fā)成本六項(xiàng)的內(nèi)容。
(一)土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)(或開(kāi)發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。
學(xué)習(xí)：
1、包含了土地閑置費(fèi)，即原31號(hào)文第12條的內(nèi)容；
2、大配套費(fèi)也硬性規(guī)定在土地費(fèi)用當(dāng)中，按奧土地增值稅大部分參照所得稅的分類(lèi)思路，此進(jìn)行申報(bào)土地增值稅有利一些（可以降低其他四項(xiàng)的數(shù)值，相對(duì)于各地規(guī)定的四項(xiàng)成本單價(jià)不顯眼一些）。
(二)前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。
學(xué)習(xí)：通常把前期，包括后期的一些規(guī)費(fèi)都統(tǒng)一放在這里。注意不能包含保證金性質(zhì)的款項(xiàng)。
(三)建筑安裝工程費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。
(四)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。
(五)公共配套設(shè)施費(fèi)：指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。
(六)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等。
學(xué)習(xí)：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)用？應(yīng)當(dāng)說(shuō)的是售樓處、樣板房，這樣子就不是期間費(fèi)用了，而是進(jìn)入到開(kāi)發(fā)成本當(dāng)中了。
第二十八條 企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序如下：
學(xué)習(xí)：參照張偉的核算七步驟：
1、確定成本對(duì)象；2、歸集開(kāi)發(fā)成本；3、分配共同成本；4、分配已完工與未完工；5、分?jǐn)倖挝怀杀荆?、計(jì)算銷(xiāo)售成本；7、后續(xù)二次調(diào)整。
(一)對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理、歸類(lèi)，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對(duì)在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。
(二)對(duì)應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本, 并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象。
(三)對(duì)期前已完工成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除，未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷(xiāo)售時(shí)再予扣除。
(四)對(duì)本期已完工成本對(duì)象分類(lèi)為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對(duì)其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。對(duì)本期已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷(xiāo)售時(shí)再予扣除。
(五)對(duì)本期未完工和尚未建造的成本對(duì)象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺(tái)帳，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。
第二十九條 企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：
學(xué)習(xí)：共同成本分配的四種方法，可以選擇其一；比原31條多了直接成本法。
(一)占地面積法。指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。
學(xué)習(xí)：占地面積，最簡(jiǎn)單的概念，但也是一個(gè)沒(méi)有明確的概念：啥是占地成本？對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目的占地成本容易取得（土地證），但對(duì)于項(xiàng)目?jī)?nèi)的某個(gè)單體，或者某一期（幾個(gè)單體），這個(gè)是沒(méi)有準(zhǔn)確的定義和劃分的。那種常規(guī)理解的單體的投影面積就是占地面積的想法，是不準(zhǔn)確的。
希望企業(yè)有可操作的空間。
1.一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。
2.分期開(kāi)發(fā)的，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。
期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開(kāi)發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。
學(xué)習(xí)：這個(gè)計(jì)算公式，無(wú)話可說(shuō)，不知道應(yīng)當(dāng)如何操作了。
(二)建筑面積法。指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。
1.一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配。
2.分期開(kāi)發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。
(三)直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。
(四)預(yù)算造價(jià)法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。
第三十條 企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配：
(一)土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的,應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。
學(xué)習(xí)：
對(duì)于很多地方來(lái)說(shuō)，土地出讓金是按照建筑面積為計(jì)算單位，以樓面地價(jià)位單價(jià)計(jì)算得出的。這里卻規(guī)定成按占地面積，明顯不合理。
對(duì)于高層建筑來(lái)說(shuō)，數(shù)值不合理。
土地開(kāi)發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,屬于一次性取得土地分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的情況,其土地開(kāi)發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配,待土地整體開(kāi)發(fā)完畢再行調(diào)整。
學(xué)習(xí)：可以按預(yù)算分配，突破“以票控稅”之一。
(二)單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本,應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。
(三)借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。
(四)其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。
第三十一條 企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本：
(一)企業(yè)、單位以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：
1．換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(包括首次分出的和以后應(yīng)分出的)的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià),土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。
學(xué)習(xí)：
1、前面的標(biāo)題是規(guī)范投入土地一方的，這里面又講到了接受土地一方，邏輯有問(wèn)題，看來(lái)主體前提仍需要強(qiáng)調(diào)。
2、接受土地一方可以以換出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的公允價(jià)值作為成本，按照土地增值稅的成本大部分隨同所得稅的思路，對(duì)企業(yè)有利。
3、需要注意加上相關(guān)的土地轉(zhuǎn)移過(guò)程中的稅費(fèi)；
4、可以考慮拆遷回建按此處理；
5、注意確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)，特別是在有補(bǔ)價(jià)的情況，補(bǔ)價(jià)款可能會(huì)早于或晚于分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。
2．換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià),土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。
(二)企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，按該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補(bǔ)價(jià),土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。
學(xué)習(xí)：注意存在市場(chǎng)公允價(jià)值和投資確認(rèn)價(jià)值不相同的情況。
第三十二條 除以下幾項(xiàng)預(yù)提(應(yīng)付)費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。
學(xué)習(xí)：重大變化，可以預(yù)提的三種情況，突破“以票控稅”之二。
(一)出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10％。
學(xué)習(xí)：
1、注意合同總金額，看來(lái)今后要提高合同總金額了；那個(gè)，修改合同后的合同總金額算不算？
2、證明資料充分，如何操作？
3、注意只明確了未最終辦理結(jié)算的前提，這句話的意思是未決算，還是決算了未付款？如果是前一種情況的話，那就需要注意了，決算了未付款不享受這一條。
(二)公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類(lèi)公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷(xiāo)，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。
(三)應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專(zhuān)項(xiàng)基金。
第三十三條 企業(yè)單獨(dú)建造的停車(chē)場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。
學(xué)習(xí)：同第17條相對(duì)應(yīng)。
但是，仍然沒(méi)有明確利用人防的地下車(chē)場(chǎng)的問(wèn)題
第三十四條 企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。
學(xué)習(xí)：
1、應(yīng)當(dāng)是除了30條和32條以外
2、但是，如果出現(xiàn)收入已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)完畢，再計(jì)入計(jì)稅成本的情況？
3、允許取得合法憑證（無(wú)期限的限制），同部分地方對(duì)于未取得發(fā)票的規(guī)定不完全一致。
第三十五條 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。
學(xué)習(xí)：
1、第四條，不得提前核稅；本條，事后可以核稅；
2、同34條有一定的沖突；
3、選擇確定，似乎用詞不準(zhǔn)確；
4、這里的核稅，對(duì)于跨期確認(rèn)收入的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，是單指針對(duì)本年度，還是本年及以后年度都核稅？
?
第五章 特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理
第三十六條 企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：
學(xué)習(xí)：合作開(kāi)發(fā)的一種，相對(duì)規(guī)范的一種。
(一)凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方(即合作、合資方，下同)分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同銷(xiāo)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。
(二)凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理:
1. 企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷(xiāo)或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。
2.投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。
第三十七條 企業(yè)以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：
學(xué)習(xí)：同31條相對(duì)應(yīng)
?
企業(yè)應(yīng)在首次取得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(包括首次取得的和以后應(yīng)取得的)的市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。
第六章 附 則
學(xué)習(xí)：本章共兩條
第三十八條 從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)在2007年12月31日前存有銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，至該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，一律按本辦法第九條規(guī)定的辦法進(jìn)行稅務(wù)處理。
學(xué)習(xí)：對(duì)于外資企業(yè)，如果有已經(jīng)完工為銷(xiāo)售的產(chǎn)品，如何處理？
?
第三十九條 本通知自2008年1月1日起執(zhí)行。
學(xué)習(xí)：同草稿相比，刪除了一句話（此前沒(méi)有明確規(guī)定且尚未進(jìn)行處理的稅務(wù)事項(xiàng)，按本通知執(zhí)行）。
這個(gè)時(shí)間，再次無(wú)語(yǔ)了。
?
其他事項(xiàng)：
1、沒(méi)有像原31號(hào)文那樣對(duì)售樓處、樣板房的核算進(jìn)行明確；
2、對(duì)于業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)等原31號(hào)文中遺留的問(wèn)題如何銜接進(jìn)行明確；
3、對(duì)于原31號(hào)文中代建業(yè)務(wù)的規(guī)定進(jìn)行了刪除；
4、對(duì)于回遷的業(yè)務(wù)處理，仍沒(méi)有明確；